آخرین مطالب
امکانات وب
مهمترین مشکل تاریخی کشور ما اختلافات ملکی است زیرا مالکیت در کشور ما ثبت و ضبط نداشته و حدود املاک مشخص نبوده است. نظر به این که پس از انقلاب تمام قوانین با بحران روبهرو بوده است، متاسفانه قوانین مربوط به ثبت املاک و معاملات با مشکلات زیادی مواجه شده است.
متاسفانه سند‌های موجود در کشور که به اسناد حدود اربعه معروف‌اند (سند‌های دفترچه‌ای) به دلیل مشخص نبودن حدود دقیق زمین از ارزش پایینی برخوردارند و به همین دلیل اختلافات ملکی به مهمترین مشکل تاریخی کشور ما تبدیل شده است. امروزه با پیشرفتی که در زمینه نقشه برداری در دنیا اتفاق افتاده است می‌توان با ارائه نقشه زمین در سیستم مختصات یو.تی.ام (UTM) مکان آن زمین در هر برهه‌ای از زمان و با دقت بسیار بالا روی زمین پیاده نمود، در واقع در این سیستم هر نقطه‌ای روی نقشه فقط متناظر یک نقطه روی زمین است و این یعنی حدود هیچ زمینی بعد از ورود به این سیستم قابل تعرض نمی‌باشد. لذا با توجه به این که قانون کاداستر (حدنگار) در شرف تصویب در مجلس میباشد. مالکینی برنده می‌باشند که زودتر زمین خودرا در قالب این سیستم مشخص نمایند. زیرا وقتی تمام حدود زمین شما دقیق مشخص شود مالکین زمین‌های هم مرز شما دیگر نمیتوانند ادعایی نسبت به زمین شما داشته باشند در حالی که بنا به تجربه،بار‌ها دیده شده است که مجموع مساحت ذکر شده در سند مالکیت چند زمین همجوار بسیار کمتر از مساحت واقعی مجموع آن‌هاست و تنها اولین مالک است که آزادی عمل داشته و می‌تواند مساحت سندی خود را دقیقا بر روی زمین پیاده سازی نماید.
نقش نقشه بردار در مسائل حقوقی و اختلافات ملکی
در صورت وجود هر گونه اختلاف و نزاع راجع به محل دقیق نقطه شروع و پایان خط مرزی بین هر قطعه زمین با قطعات مجاور، نقشه برداری محدوده تحت دعوی برای تعیین و تصدیق حقیقت و حل عادلانه مسئله امری ضروری است. به این ترتیب شما می‌توانید ادعای خود مبنی بر هر گونه پیش روی و یا ورد غیر قانونی همسایه در ملک شما، مانند استقرار فنس در محل نادرست جهت مرز بندی، را به طور قانونی پیگیری نمایی. همچنین یک نقشه بردار می‌تواند به شما مشاوره لازم را در مورد امکان اضافه کردن یک عارضه مشخص در ملک به طور قانونی ارائه نماید. برای مثال اگر زمین شما ناهموار باشد ساخت سازه‌ها و بناهای بزرگ مانند استخر، می‌تواند منجر به تعدی به حریم ملک مجاور و پرداخت جریمه با ادعای خسارت به دلیل ورود غیر مجاز از طرف همسایه گردد.
شاید بهترین راه برای حل اختلافات خط مرزی بین دو قطعه زمین یک توافق متقابل بین همسایه‌ها باشد. مالک یک قطعه زمین در هر طرف از قطعه خود می‌تواند مرز دقیق بین خود و قطعه همسایه را با یک شاخص عرف مانند فنس یا ردیف درخت مشخص نماید و به طوری که دقیقاً مشخص گردد که از کدام نقطه قطعه زمین مربوطه به هر یک شروع شده و در کدام نقطه تمام می‌شود.
در این راستا طرفین می‌توانند یک سند رسمی مبنی بر توافق با قطعه زمین‌های مجاور در مرز فی ما بین تدوین نمایند و به کمک یک نقشه بردار مرز قانونی و حقیقی بین دو قطعه را بر اساس آنچه از ابتدا تفکیک شده است را بر روی زمین پیاده سازی نمایند.
زمین و استفاده‌ای که از آن به عمل می‌آید روز به روز در حال تغییر است. اضافه کردن درختان جدید، اضافه کردن ساختمان‌ها و سازه‌های جدید، اضافه کردن فنس و آلونک و انبار و غیره تغییراتی هستند که مالک هر قطعه زمین با توجه به شرایط بر روی قطعه خود اعمال می‌نماید. به علاوه ممکن است مالک قطعه خود را به دیگری بفروشد و یا در اثر فوت به وراث واگزار گردد. بنابراین در تمام این موارد توافق کلامی نمی‌تواند سند رسمی مناسبی برای جلوگیری از تجاوز به حریم ملک شما توسط همسایه گردد و گاهی تعلل در رسمی نمودن مرز قانونی و حقیقی فی ما بین ملک خود و قطعات مجاور منجر به نزاع‌های طولانی مدت و صرف وقت و هزینه گزاف جهت طی مراحل قانونی شکایت از تعدی به ملک میگردد که چه بسا پر هزینه تر از استفاده از یک نقشه بردار جهت تعیین و تایید رسمی مرز دقیق و حقیقی بین قطعات مجاور هم می‌باشند.
همچنین گاهی اوقات تجاوز به محدوده زمین مجاور و استفاده طولانی مدت از آن بدون حضور مدعی و دریافت شکایت رسمی، منجر به تعلق آن محدوده به استفاده کننده فعلی آن میگردد حتی اگر رسماً و در سند موجود،آن محدوده جزو قطعه استفاده کننده فعلی آن نباشد.
معمولاً انجام نقشه برداری تنها راه صحیح برای تعیین خطوط مرزی اراضی میباشد. در واقع نقشه بردار پس از تفکیک و افراز اراضی، چهارگوشه هر قطعه را میخ کوبی می‌نماید اما در طول زمان این میخ‌ها ممکن است زیر خاک مدفون شوند و یا در اثر اضافه کردن عوارض جدید مانند فنس، آلوک، ساختمان و سنگ فروش قابل دیدن نباشند که اگر از میخ‌های فلزی برای تعیین محدوده استفاده شده باشد یک دستگاه فلزیاب برای حل اختلافات فی ما بین بر سر مرز واقعی ملک می‌بواند مفید باشد.
در مواقعی که املاک مجاور هم بر سر مرز دقیق فی ما بین اختلافات نظر دارند و نمیتوانند به صورت غیر رسمی توافق نمایند، در دادگاه دعوی از یک نقشه بردار جهت میانجیگری فنی و دقیق دعوت به کار می‌کنند.
انواع اختلافات ملکی
-دعاوی راجع به تصرفات غیر قانونی املاک از قبیل: خلع ید، رفع تصرف عدوانی، رفع مزاحمت و رفع ممانعت از حق و ... .
-دعاوی راجع به املاک و اموال مشاع، از قبیل: افراز ملک مشاع، دستور فروش ملک مشاع، تقسیم و تفکیک ملک مشاع و ... .
ورود آگاهانه به معاملات ملکی
در حال حاظر در ایران اغلب اراضی فاقد نقشه‌های دقیق و تیید شده از نظر فنی می‌باشند اما تمام قیمت گذاری‌ها در معاملات اراضی بر اساس همین مساحت‌های غیر دقیق ذکر شده در اسناد اربعه انجام می‌شود که با توجه به افزایش روز افزون ارزش هر متر مربع زمین در تهران، تفاوت مساحت واقعی زمین با مساحت ذکر شده غیر دقیق و حدودی در اسناد موجود می‌تواند خریدار یا فروشنده را متحمل ضرر گرداند. در حالی که با اختصاص هزینه‌ای بسیار کمتر از ضرر احتمالی در هر خرید و فروش جهت نقشه برداری کامل از زمین می‌توان معامله‌ای بر اساس مساحت واقعی و در نتیجه ارزش حقیقی زمین تدوین نمود که با آگاهی کامل و رضایت تام هر دو سوی معامله همراه خواهد بود.
اطلاعات کلی در خصوص اداره ثبت اسناد و املاک کشور و موارد قابل درخواست از این اداره
به طور کلی همانگونه که از نام این نهاد قانونی که زیر مجموعه قوه محترم قضائیه میباشد مشخص گردیده، کلیه امور مربوط به ثبت اسناد و املاک کشور از وظایف این اداره میباشد. عمده اموری که در این نهاد انجام میگردد و متقاضیان مختلف برای انجام این موارد به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه می‌نمایند در ذیل به تفکیک اعلام میگردد و در خاتمه برای آشنایی با چگونگی انجام کار‌ها در این اداره فرم‌های درخواست تعدادی از اموری که در شرح وظایف ثبت اسناد و املاک بوده و در مورد نیاز متقاضیان میباشد جهت راهنمایی اعلام میگردد.
عمده اموری که انجام آن در عهده اداره ثبت بشرح ذیل میباشد:
1.صدور اسناد ملکی
2. تعویض اسناد مالکیت که به دلائل مختلف از انتفاع ساقط گردیده است مانند: ریختن جوهری روی مندرجات سند، آب ریختگی روی سند و ... .
3. صدور متمم الصاقی سند مالکیت بدلیل پر شدن ستون‌ها
4. درخواست نقشه ثبتی
5. درخواست اجرای ماده 45 (در مواردیکه در اثر تعریض گذر، متراز ملک تغیر می‌یابد، متراژ مندرج در سند نیز می‌بایستی تغییر یابد.) این ماده قانونی ناظر بر مطلب فوق میباشد
6. درخواست اصلاح حدود اربعه ( در مواردیکه ملک مجاور بدلیل طرح‌های شهری تبدیل به گذر میگردد، مندرجات حدود اربعه می‌بایستی تغییر یابد.
7. اجرای ماده 147 و 148 (در موارد بخصوص، سند مالکیت رسمی برای مباعیه نامه‌های قبل از سال 1370 خورشیدی صادر میگردد.) بدیهی است برای اعمال این قانون شرایط وی›ه و مختلفی می‌بایستی رعایت گردد.
8. اجرای ماده 149 (اجرای این ماده زمانی مورد نیاز میباشد که مندرجات سند مالکیت بهر دلیل با وضع موجود تطبیق نمی‌نماید
9. انجام افراز املاک مشاع
10. نصب مجدد سرب پلمب روی جلد سند مالکیت
11. انجام ثبت املاک با هر نوع کاربری
12. آگهی تحدید حدود اختصاصی
13. انجام صدور سند مالکیت
14. تبدیل سند مالکیت افراد متوفی به نام وراث قانونی ( صدور سند مالکیت وراث قانونی)
15. انجام صدور صورت مجلس تفکیکی برای املاکی که پایانکار ساختمان برای آنها صادر گردیده است
16. صدور سند مالکیت بر اساس تنظیم تقسیم نامه
17. تبدیل اسناد مالکیت مشاعی به یک جلد سند
برای انجام کار‌های فوق می‌بایستی فرم‌های درخواست مربوط را تکمیل نمود.
شرکت مهندسی کبیر فراز سهند...